去年起部分商業(yè)地塊已開(kāi)始禁建公寓

在四部門(mén)通知中，決定于2018年12月31日廢止《關(guān)于規(guī)范居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地中公寓建設(shè)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。原《通知》廢止前，規(guī)劃部門(mén)已批準(zhǔn)建設(shè)的公寓項(xiàng)目（含CBD項(xiàng)目），其建設(shè)管理仍按照原《通知》要求執(zhí)行；原《通知》廢止后，禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計(jì)所謂“商務(wù)公寓”房屋類型，對(duì)于住宅用地中不滿足日照等居住條件要求的建筑物部分，其類別應(yīng)根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范嚴(yán)格界定。

何謂商務(wù)公寓？在2011年出臺(tái)的原《通知》中規(guī)定，商業(yè)金融用地規(guī)模較大的建設(shè)項(xiàng)目可根據(jù)需要配建適量公寓，配建比例一般不超過(guò)建筑總量的35%，商業(yè)金融用地上配建的公寓明確為“商務(wù)公寓”。

除了商務(wù)公寓，原《通知》中還明確了“居住公寓”概念，即居住用地上日照標(biāo)準(zhǔn)和建筑間距不滿足國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求的居住建筑，為區(qū)別于普通住宅建筑，該類公寓明確為“居住公寓”。

從產(chǎn)權(quán)年限上，商務(wù)公寓40年或50年的產(chǎn)權(quán)與所屬商業(yè)金融地塊出讓使用年限相同，不受限購(gòu)限貸影響；而居住公寓用地性質(zhì)為居住用地，產(chǎn)權(quán)為70年，被納入限購(gòu)限貸。

記者注意到，在2017年濟(jì)南國(guó)有土地出讓中，已有部分商業(yè)金融地塊掛牌文件中禁止建設(shè)公寓，但尚未在全市范圍內(nèi)禁止。如2017年12月兩次土拍中，萬(wàn)科南北康片區(qū)300米超高層和中信泰富CBD330米超高層組團(tuán)地塊均要求不得建設(shè)公寓。

公寓產(chǎn)品多樣，最低“一成首付”起

濟(jì)南自2016年10月重啟限購(gòu)以來(lái)，公寓市場(chǎng)因?yàn)榭們r(jià)低、首付低、不限購(gòu)的特點(diǎn)，吸引了很多群體紛紛選擇公寓，有的客戶投資用于出租，有些剛需客戶用來(lái)過(guò)渡居住。

基于對(duì)未來(lái)中央商務(wù)區(qū)的預(yù)期，濟(jì)南CBD內(nèi)及周邊有大量公寓產(chǎn)品正在銷售。比如，萬(wàn)科大都會(huì)的公寓產(chǎn)品根據(jù)層高不同，分LOFT和微LOFT公寓兩種，售價(jià)在1.6-1.8萬(wàn)元之間；綠地國(guó)際金融中心則推出精裝平層公寓，售價(jià)在1.65-1.75萬(wàn)元。隨著濟(jì)南第一條地鐵R1線臨近開(kāi)通，西部市場(chǎng)公寓樓盤(pán)也開(kāi)始熱銷，價(jià)格多在1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元左右。

諸多公寓產(chǎn)品入市，各企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)也明顯白熱化。在奧體中心附近一家開(kāi)發(fā)商以“一成首付”營(yíng)銷，一套建筑面積42平方米的公寓，均價(jià)1.5萬(wàn)元，總價(jià)63萬(wàn)元，正常首付五成，現(xiàn)在可以分期首付，即先付7萬(wàn)元，剩余的首付款在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交齊。

在樓市調(diào)控期，因?yàn)榭春霉⑹袌?chǎng)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商不乏打擦邊球的違規(guī)銷售行為。去年，位于CBD內(nèi)的中弘廣場(chǎng)和萬(wàn)象城北側(cè)高層商務(wù)公寓，因?yàn)閷⒁?guī)劃用途為辦公性質(zhì)的用房按“公寓”進(jìn)行包裝，或打著“類住宅”旗號(hào)宣傳而被主管部門(mén)通報(bào)。

相關(guān)部門(mén)將出新政實(shí)施細(xì)則

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商務(wù)金融地塊開(kāi)發(fā)比較“挑人”，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金和運(yùn)營(yíng)管理能力，寫(xiě)字樓庫(kù)存短期內(nèi)難以消化，因而開(kāi)發(fā)企業(yè)能開(kāi)發(fā)公寓就會(huì)開(kāi)發(fā)公寓。

新政一出，市面上已有渠道機(jī)構(gòu)或中介借機(jī)營(yíng)銷，宣稱未來(lái)一個(gè)階段內(nèi)濟(jì)南市面上公寓房源會(huì)不斷減少。對(duì)于新政如何落地，有關(guān)部門(mén)工作人員稱新政實(shí)施前會(huì)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，保障市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“目前調(diào)控政策多針對(duì)住宅用地和住宅市場(chǎng)，但是對(duì)于商業(yè)用地和公寓市場(chǎng)并無(wú)相關(guān)政策限制，容易成為投機(jī)炒房的轉(zhuǎn)移區(qū)域。”合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明認(rèn)為，商業(yè)金融地塊禁止建設(shè)商務(wù)公寓后，有助于商業(yè)環(huán)境的建設(shè)，發(fā)揮城市產(chǎn)業(yè)用地效能，為釋放產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值進(jìn)一步開(kāi)拓空間。